Wohnung verkaufen in München

Beim Verkauf einer Wohnung in München und Umgebung muss man sich als Eigentümer innerhalb einer Hausgemeinschaft darüber im Klaren sein, dass zwischen dem Sondereigentum (nämlich ihrer Wohnung) und dem Gemeinschaftseigentum innerhalb der Wohnungsanlage unterschieden wird. Dies beeinflusst ganz erheblich die Preisfindung der Immobilie.

Geregelt wird das Thema im Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, in welchem alle Begriffsbestimmungen und Details wer welche Eigentumsrechte hat, und was Sie dürfen oder nicht, in gepflegtem Juristendeutsch dargelegt werden. Falls Sie also mit dem Gedanken spielen, den Verkauf einer Wohnung selbst und ohne Immobilien-Makler über die Bühne zu bringen, kommen Sie nicht umhin, sich mit den Regelungen des WEG sehr detailliert auseinander zu setzen.

Wussten Sie beispielsweise, dass Sie im Falle der Erbschaft einer Wohnung, selbst wenn Ihnen die Immobilie alleine gehört, diese unter Umständen gar nicht verkaufen dürfen? Und vor der Veräußerung der Immobilie zuerst die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer im Haus einholen müssen? Nicht nur das: Der Eintrag dieser sogenannten Veräußerungs-beschränkung im Grundbuch kann im letzten Moment Ihren Wohnungsverkauf zum Platzen bringen, wenn dieser zuvor nicht gelöscht wird – und das obwohl Sie vielleicht schon jede Menge Werbegeld, Zeit und Termine investiert haben und der geeignete Wohnungskäufer mit entsprechender Bonität schon vor Ihrer Tür steht.

Weiterhin gehören bei einem Wohnungsverkauf Teile Ihrer Wohnung rechtlich gesehen gar nicht Ihnen (ja; Sie haben richtig gelesen) und müssen dementsprechend bei der Ermittlung der Verkaufssumme für eine Wohnungsimmobilie völlig anders veranschlagt werden, als das sogenannte Sondereigentum, welches Sie verkaufen möchten. Die wenigsten Verkäufer einer Immobilie (und auch viele Käufer) sind sich nicht darüber im Klaren, dass beispielsweise die Wasserleitungen in einer Wohnung, die Sprechanlage, die Fenster und möglicherweise noch nicht mal die Eingangstür ihr alleiniges Eigentum sind. Auch bei einer Gartenwohnung können Sie zwar ein Sondernutzungsrecht für schöne Stunden im Grünen besitzen, trotzdem gehört Ihnen unter Umständen dort nicht ein einziger Grashalm.

Spätestens bei der Wertermittlung rate ich Ihnen darum auch dazu, professionelle Hilfe von einem versierten Makler in Anspruch zu nehmen, weil an dieser Stelle die „IN 3 MINUTEN KOSTENLOS DEN WERT IHRER IMMOBILIE IN MÜNCHEN ERMITTELN“-Rechner aussteigen. Diese Immobilien-Wertermittlungsrechner geben Ihnen zwar eine ungefähre Preisvorstellung für den Verkauf einer Wohnung in München, kennen aber weder den Inhalt der Teilungserklärung (welche regelt, was Ihr Sondereigentum ist, und was der Hausgemeinschaft gehört), noch ersetzen diese eine professionelle und neutrale Preisermittlung, und auch nicht die kompetente Preisverhandlung durch einen Makler mit einem Kaufinteressenten.

Wohnungsverkauf in München: Was ist ein realer Preis?

Ein sehr beliebter Fehler von Selbstverkäufern ist folgendes Vorgehen: Man lässt sich von mehreren Preisrechnern eine kostenlose „Wertermittlung“ durchführen (und ignoriert danach den „Haben Sie Ihre Wohnung denn schon verkauft“-Spam im E-Mail Postfach), schlägt 10-15% auf den Richtpreis auf, um „Verhandlungsspielraum“ zu haben, und geht damit dann selbst an den Markt.

Mögliche Kaufinteressenten sind natürlich auch nicht ganz dumm. Sie nutzen nämlich die gleichen Wertermittlungsrechner und finden bald heraus, dass diese München-Immobilie (zumindest per den vorliegenden Daten aus dem Internet) zu teuer angeboten wird, und warten erst einmal ab, während sie die Immobilie im Auge behalten. Da der Verkaufspreis von Anfang an zu hoch angesetzt war, wird die zu verkaufende Wohnung für ca. 3-4 Monate „totgeworben“, bis sich der Verkäufer entschließt, den Preis doch etwas zu senken.

Dummerweise ist dies wiederum ein Signal an die Käufergemeinschaft (und glauben Sie ja nicht, dass professionelle Einkäufer von Fonds, Wohngesellschaften, Banken oder Sparkassen über Wert einkaufen), dass mit dieser Immobilie irgendwas nicht ganz koscher sein kann. Am Ende wird diese Immobilie als „Ladenhüter“ abgestempelt und geht irgendwann unter Preis zum Notar.

Hier gelangen wir auf das Gebiet: Objektiver Verkaufspreis versus Subjektiver Verkaufspreis und auch wieder ein Stück weit zurück zum Sondereigentum.

Ein jüngerer alleinstehender Single mit einem Sport-Fable zahlt Ihnen keine 15.000 € extra beim Wohnungskauf in München, nur weil ein Aufzug zur Wohnung in den dritten Stock führt. Er möchte aber auf jeden Fall eine Tiefgarage haben und ein abschließbarer Platz wäre ihm vielleicht sogar noch lieber, damit keine Macken vom Stellplatznachbarn an die Türen seines Sportcoupés kommen. Geld für ein Ausstattungsmerkmal wie einen Aufzug im Haus auszugeben, entspricht nicht der Realität des Käufers.

Für eine junge Familie oder Eltern in Erwartung des zweiten Kindes hingegen ist ein Aufzug bis vor die Haustür sehr wohl nicht nur ein klares Kaufargument bei einer Wohnung in München, sondern für die nächsten 5 Jahre wegen dem täglichen Transport der Kinderwägen vom dritten Stock auf die Straße und umgekehrt gerne 15.000 € oder mehr an zusätzlichem Verkaufspreis Wert, wenn die Lage der Immobilie ansonsten zur Lebenslage passt. Für die junge Mami ist es eine tägliche Realität, dass sie den Kinderfuhrpark eben nicht zwei Mal am Tag über 60 Treppenstufen bewegen möchte, während Papi in der Arbeit ist und niemand sonst mit anpacken kann.

Als Immobilienmaklerin in München kenne ich die Erwartungshaltung und die Wünsche von Immobilienkäufern aus hunderten von Verkaufsgesprächen sehr genau, und kann daher den realen Kaufpreis einer Immobilie dem richtigen Klientel auch sehr schnell real machen.

Beim Verkauf Ihrer Wohnung in München stehe ich Ihnen gerne mit meiner über 20-jährigen Berufspraxis zur Seite. Ich würde mich sehr freuen, Sie kennen zu lernen.

Rufen Sie mich bei Fragen zu einem Wohnungsverkauf in München einfach unverbindlich an: +49 (0)151 207 14 334